中山區長春路松江南京  中山買屋 / 中山買房 - 台北房仲小玉獨家長春路華廈~黃金3樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~2300 萬~~2230 萬
參考單價：82.56 萬/坪
地址：台北市中山區長春路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：珊瑚大廈
總坪數：27.01 坪 (不含車位面積)
主建物面積：18.06 坪
附屬建物面積：1.6 坪
共同使用：7.35 坪
土地面積：4.09 坪
樓別/樓高： 3樓 / 7樓
屋齡：48 年
法定用途：辦公室
形式/類型：住辦/ 辦公
電梯：有

影音專區

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：2192 元/月
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：吉林國小
鄰近公園：中吉公園
附近交通：松江南京捷運
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	區位與交通：位於中山區長春路，鄰近松江南京捷運站（約 450 公尺），交通便利性高。樓層條件： 3 樓屬於電梯大樓中的黃金樓層，採光佳且進出方便，避開一樓潮濕與頂樓漏水問題。費用合理：管理費每個月約 2192 元，對於有電梯的大樓而言，負擔相對輕巧。景觀與格局：據稱擁有方正大格局與良好採光，適合兩人世界居住或投資出租。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡老舊：屋齡已達 48 年，銀行貸款審核可能較嚴格，且需預留整修基金，潛在維修成本較高。格局限制：登記為 0 房 1 廳，若家庭人口增加或需書房空間，目前格局無法滿足需求。單價偏高：每坪參考單價約 85.15 萬，對於近 50 年屋齡的建物而言，單價競爭力相對較弱。使用性質模糊：標示用途為「辦公室」或「住辦」，與廣告文案所稱的「愛巢」可能存在法律或稅賦上的差異。
機會 (Opportunities)	租賃潛力高：靠近捷運站與商圈（南京東路生活圈），租金收益穩定，適合投資客。生活機能完善：鄰近吉林國小、中吉公園及百貨商圈，日常採買與休閒便利。重劃區溢價：中山區與內湖交界區域發展成熟，若未來社區有重建或都更機會，具增值潛力。談判空間：總價標註誠可談，且為同行勿擾之委託案件，買方可能爭取較好議價空間。
威脅 (Threats)	融資風險：「住辦」性質建物在銀行貸率上通常低於一般住宅，若首貸資格不符或貸款成數受限，需準備更多自備款。法規風險：若房屋實際使用與登記用途不符（如違規作為純住宅使用），未來可能面臨裁罰或稅負調整。流動性降低：老舊住辦性質的物件，轉手買家範圍較窄，且屋齡增加後更難取得高成數貸款。隱蔽瑕疵：高齡建物需仔細檢查管線、防水及結構安全，否則後續整修費用可能膨脹預算。

2. 物件評論

此物件位於中山區交通便利的核心地帶，對於不依賴電梯的年輕人或兩人小家庭來說，3 樓的好樓層與近捷運的優勢確實具有吸引力。然而，必須特別警惕的是「屋齡」與「使用性質」兩項關鍵指標。48 年的老建物意味著後續持有成本可能隨著老化而增加，且銀行對於此類房產的放款限制較多；此外，雖然廣告文案強調是買房的夢幻愛巢，但資料顯示用途為「辦公室」或「住辦」，這在購屋貸款成數、稅負（房屋稅與地價稅通常較高）以及未來轉手流動性上，都會與一般住宅有所落差。

結論： 如果您已經確認銀行對於此類建物能核貸，且預算中已包含整修老舊管線的費用，考慮其地段租金回報率，此物件尚可作為投資標的；但若是以自住為主且計畫長期持有家庭居住，建議優先尋覓屋齡較新或明確登記為住宅的房屋，以避免後續貸款與使用上的風險。購買前務必請專業代書或地政士核對房屋稅籍資料，確認是否完全符合預期用途後再行簽約。

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